Real Estate

PENGERTIAN REAL ESTATE

II.I  Real Estate secara Umum

REAL ESTATE berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol. REAL = ROYAL = kerajaan. REAL ESTATE = adalah sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. (lihat : "The Cash Flow Quadrant" by Robert T Kiyosaki halaman 146)

Munculnya istilah “ Real Estate “ sudah sejak zaman pemerintahan raja – raja Inggris, yang dikenal dengan istilah tenure, yaitu suatu hal yang berkaitan dengan pengaturan bentuk penguasaan tanah menyangkut hubungan raja dengan rakyatnya.  Pengertian real estate sering kali tidak dibedakan dengan real property, yaitu barang atau milik tetap, barang tak bergerak ( Echols dan Sadily, 1990 : 468 ).  Namun keduanya juga merupakan bagian dari pengadaan perumahan rakyat. Sebenarnya real estate sendiri lebih mengacu pada hak atas tanah dan pengolahannya, serta segala hal yang menyangkut peraturan untuk memiliki dan mengusahakannya. Sedangkan real property adalah hak untuk memiliki, menggunakan, dan menikmati manfaat dari tanah / harta / suatu perwujudan hak yang tidak bisa diganggu gugat.  Di Amerika Serikat, tanah yang dimaksud tidak terbatas pada permukaannya saja, melainkan juga meliputi bagian di bawah dan di atasnya.

Real estate sering dianggap sinonim dengan real property (kadang-kadang disebut juga realty), berbeda dengan milik pribadi, atau personalty. Namun, untuk keperluan teknis, beberapa orang lebih memilih untuk membedakan real estate, mengacu pada tanah dan perlengkapan sendiri, dari harta yang nyata, mengacu pada hak kepemilikan atas real estat. Estate riil dan properti estat digunakan terutama dalam hukum umum, sedangkan yurisdiksi hukum sipil mengacu bukan untuk harta tak gerak.

Meskipun nama, real estate tidak ada hubungannya dengan konsep realitas (dengan kata lain, hukum tidak mempertimbangkan real properti lebih "nyata" daripada milik pribadi). Ini bukan berasal dari prinsip feodal bahwa dalam sebuah monarki, semua tanah dianggap milik raja. Jadi awalnya real estate istilah setara dengan "real kerajaan", sebenarnya berasal dari Royale Perancis, seperti yang Normandia berbahasa Perancis yang diperkenalkan ke Inggris dan feodalisme sehingga bahasa Inggris; serumpun ke Bahasa Spanyol nyata.

Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri Real Estat tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri Real Estate.  Dalam peraturan ini pengertian industri Real Estate adalah perusahaan property yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata.

Berdasarkan Pemendagri No.3 Tahun 1987 disebutkan bahwa real estate yang selanjutnya disebut perusahaan pembangunan perumahan adalah badan usaha yang berbentuk badan hukum yang usahanya bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilengkapi dengan fasilitas sosial, fasilitas umum, dan prasarana lingkungan yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan permukiman dan sekitarnya.

Menurut C. Djemabut Blaang ( 1986 ) profesi Real Estate di Indonesia secara resmi lahir pada tahun 70-an ketika pemerintah orde baru telah berhasil menaikkan tingkat pendapatan perkapita.  Kenaikan pertumbuhan ekonomi akan membawa konsekwensi penyediaan sarana dan prasarana untuk investasi serta aktivitas kehidupan lainnya.  Di pihak lain telah mengubah industri konstruksi yang semula pasif dan lebih berorientasi pada anggaran pembangunan.  Pemerintah menjadi tumbuh dan berkembang melahirkan pemrakarsa pembangunan yang disebut dengan pengusaha bangunan ( developer / pengembang ).

Dalam pasal 5 ayat 1 PMDN No.5 Tahun 1974 tentang pelaksanaan kebijaksanaan mengenai penyediaan dan pemberian tanah disebutkan batasan pengertian perusahaan pembangunan perumahan adalah suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah besar dalam satu areal tanah yang merupakan satu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang diperlukan masyarakat yang menghuninya.

Dengan perkembangan kepemilikan properti pribadi, real estat telah menjadi area utama bisnis. Pembelian real estate membutuhkan investasi yang signifikan, dan masing-masing bidang tanah memiliki karakteristik yang unik, sehingga industri real estate telah berevolusi menjadi beberapa bidang yang berbeda. Spesialis sering diminta untuk menilai real estate dan memfasilitasi transaksi. Beberapa jenis usaha real estate meliputi:

·         Penilaian - Profesional penilaian layanan

·         Brokerages - Membantu pembeli dan penjual dalam transaksi

·         Pengembangan - Meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau mengganti bangunan

·         Manajemen Properti - Mengelola properti untuk (s) pemiliknya

·         layanan Relokasi - Relokasi orang atau usaha negara yang berbeda

Dalam setiap bidang, bisnis mungkin mengkhususkan diri dalam jenis tertentu real estat, seperti properti perumahan, komersial, atau industri.

Selain itu, hampir semua bisnis konstruksi efektif memiliki koneksi ke real estate.

Ada berbagai jenis real estat, dan cara yang berbeda untuk berinvestasi di dalamnya. Adalah cara yang terbaik bagi Anda untuk memutuskan, sesuai dengan kebutuhan khusus Anda. Berikut adalah beberapa cara untuk mempertimbangkan, dengan kelebihan dan kekurangan.

1. Sewa rumah. Keuntungan: Salah satu cara mudah untuk memulai, dan kembali baik jangka panjang atas investasi. Kekurangan: Menjadi pemilik tidak menyenangkan, dan Anda biasanya menunggu lama untuk membayar besar-off.

2. Rent-ke-rumah sendiri. Keuntungan: Bila Anda membeli, kemudian menjual pada pengaturan sewa-untuk-sendiri, Anda mendapatkan sewa yang lebih tinggi, dan pembeli biasanya bertanggung jawab untuk pemeliharaan. Kekurangan: pembukuan adalah rumit, dan penyewa kebanyakan tidak lengkap pembelian (ini dapat keuntungan juga, tetapi ini berarti pekerjaan lebih bagi Anda).

3. Penghasilan rendah penyewaan. Keuntungan: Sama seperti dengan penyewaan, tetapi dengan arus kas yang lebih tinggi. Kekurangan: sebagaimana yang sama dengan penyewaan lain, tetapi dengan lebih banyak perbaikan dan masalah penyewa.

4. Fixer-bagian atasnya. Keuntungan: Sebuah pengembalian atas investasi Anda cepat, dan dapat lebih bekerja kreatif. Kekurangan: Tinggi risiko (unpredictables banyak) dan Anda mendapatkan dikenakan pajak berat pada mendapatkan.

5. Beli uang tunai, menjual untuk istilah. Keuntungan: Anda mendapatkan tingkat pengembalian yang tinggi dengan membayar uang tunai untuk mendapatkan harga yang baik, dan menjual dengan syarat mudah untuk mendapatkan harga tinggi DAN bunga yang tinggi. Kekurangan: Anda mengikat modal anda untuk waktu yang lama.

6. Beli tanah, dibelah dan menjualnya. Keuntungan: Ini lebih sederhana daripada kebanyakan investasi real estat, dengan kemungkinan keuntungan besar. Kekurangan: Ini dapat mengambil waktu yang lama, dan Anda memiliki biaya, tetapi tidak ada arus kas sementara Anda menunggu.

7. Boarding rumah. Keuntungan: Anda bisa mendapatkan arus kas lebih banyak menyewa rumah dengan ruangan, terutama di kota perguruan tinggi. Kekurangan: Anda bisa mendapatkan sakit kepala lebih banyak menyewa rumah dengan ruangan, terutama di kota perguruan tinggi.

8. Komersial real estate. Keuntungan: Panjang sewa triple-net istilah berarti manajemen kecil dan pengembalian yang tinggi. Kekurangan: pasar Tough masuk ke, dan Anda dapat kehilangan pendapatan di depan toko-toko kosong selama satu tahun pada suatu waktu.

9. Membeli, tinggal di dalamnya, dan menjual. Keuntungan: Hukum pajak baru berarti Anda dapat memperbaikinya, dan menjualnya untuk keuntungan bebas pajak besar setelah dua tahun, kemudian mulai proses lagi. Kekurangan: Anda harus pindah banyak.

10. Spekulasi. Keuntungan: Membeli di jalan pertumbuhan dan menahan sampai kenaikan nilai dapat menghasilkan keuntungan yang besar, terutama jika Anda membeli rendah untuk memulai. Kekurangan: Harga tidak yang diprediksi, Anda memiliki beban dengan pendapatan tidak saat Anda sedang menunggu, dan biaya transaksi bisa makan banyak keuntungan. 

.

II.II.   FUNGSI

Di dalam kegiatannya sebagai salah satu unsur atau elemen penyelenggaraan pembangunan perumahan, suatu Real Estate memiliki fungsi sebagai berikut :

1.    Sebagai perencana ( designer )

Real Estate merencana dan merancang sendiri proyek perumahan yang akan dilaksanakan, berikut sarana dan prasarana yang harus disediakan.

2.    Sebagai  pengawasan ( supervisor ).

Real Estate dapat mengawasi sendiri segala kegiatan maupun jalannya proyek pembangunan perumahan yang terjadi dilapangan.

3.    Sebagai pembangun

Sebagai penyelenggara pembangunan perumahan, maka Real Estate harus dapat mengerjakan sendiri pembangunan proyek perumahan, termasuk masalah biaya yang ditanggung sendiri.

4.    Sebagai Penjualan ( produsen ).

Dalam memasarkan produk perumahan kepada konsumen, maka Real Estate sebagai produsennya mempunyai wewenang untuk menjual,  memasarkannya dengan harga yang ditentukan sendiri, beserta fasilitas KPR dan suku bunganya serta keuntungan untuk pihak pengembang sendiri.

Suatu Real Estate dalam kegiatan pembangunannya sangat memerlukan adanya persetujuan pemerintah kota karena Persetujuan Perijinan Planning berupa rancangan kapling jalan dan jaringan utilitasnya harus ada.  Terdapat tiga tahapan perijinan, yaitu :

1.    Perijinan Rencana Umum setelah direview oleh Badan Perancangan Kota.

2.    Persetujuan resmi untuk Land Planning Engineering, termasuk batasan-batasan tata guna lahan baik individu maupun umum.

3.    Pengamanan Kontrak antara Real Estate dengan sub kontrak yang harus diketahui oleh pemerintah baik kualitas maupun kuantitas sebagai bagian dan pengawasan pembangunan.

Persyaratan Pengaruh Lingkungan ( Environmental Impact Statement ) dalam rangka manjaga keserasian dan kelestarian ekologi lingkungan,  Real Estate harus menyerahkan data-data sebagai berikut :

a.    Deskripsi proyek.

b.    Pengaruh lingkungan pada kondisi geografis, lahan, kebisingan, udara, kualitas udara, kualitas air, vegetasi dan kehidupan fauna, ruang terbuka dan preservasi lingkungan.

c.    Pengaruh pembangunan yang tidak dapat dihindari.

d.    Upaya yang harus dilakukan untuk mengurangi pengaruh negatif pembangunan.

e.    Usulan perbaikan lingkungan.

f.     Hubungan penggunaan jangka panjang.

g.    Kesanggupan penggantian sumber-sumber yang rusak akibat pembangunan sehingga ekologi lingkungan tetap terjaga.

II.III.  MACAM REAL ESTATE

Macam Real Estate

Berdasarkan kemurnian usahanya, Real Estate terbagi atas :

·         Real Estate murni, artinya perusahaan tersebut hanya berkecimpung dan bergerak dalam usaha perencanaan dan perancangan serta pemukiman saja.

·         Real Estate campuran, artinya selain berkecimpung dalam usaha perencanaan dan pemukiman juga merangkap usaha lain, misalnya kontraktor ataupun supplier.

Berdasarkan harga rumah yang dijual, perusahaan Real Estate dibagi menjadi  :

·         Perusahaan Real Estate BTN, merupakan perusahaan pambangunan yang sebagian besar produknya adalah rumah sederhana (T-36, T-45) dan rumah sangat sederhana (T-15, T-21), yang diperuntukkan bagi penghuni yang berpenghasilan maksimal Rp. 300.000,00.

·         Perusahaan Real Estate menengah, adalah perusahaan pembangunan yang salah satu cirinya adalah menyediakan rumah sesuai dengan KPR Bank Sejahtera atau KPR Bank swasta lainnya. Rumah yang dibangun bervariasi, antara tipe 45 ke atas dengan kualitas bangunan di atas standar BTN.

·         Perusahaan Real Estate mewah, merupakan perusahaan pembangunan yang terutama membangun rumah mewah, baik dalam luas maupun kualitasnya, dengan tipe non standar dan dibuat sesuai dengan permintaan pembeli.

Berdasarkan asal modalnya Real Estate dibagi menjadi dua, yaitu

·         Modal Swasta

Dalam pasal 5 ayat 2 PMDN No.5 tahun 1974, apabila subyek hukumnya swasta, maka perusahaan itu wajib memenuhi persyaratan sebagai badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan jika badan itu bermodal asing, harus berbentuk perusahaan campuran dengan modal nasional.  Kepada badan hukum swasta ini akan diberikan tanah hak guna bangunan / hak pakai atas tanah menurut kebutuhan dan berdasarkan peraturan yang berlaku.

·         Modal dari Pemerintah Pusat / Daerah

Jika modal berasal dari pemerintah pusat / daerah, maka dapat diberikan hak pengolahan, hak guna bangunan, hak pakai.  Sedangkan jika diberikan hak miliknya tidak akan putus hubungan antara pemegang hak pengelolaan atas tanah tersebut.